1. Natureza Jurídica e Obrigatoriedade
A convenção de condomínio é regulada pelo Código Civil (arts. 1.333 a 1.336) e pela Lei n.º 4.591/1964. Sua elaboração é obrigatória — a minuta da convenção integra o memorial de incorporação arquivado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme descrito em nosso artigo Regularização do Empreendimento Imobiliário.
Após a entrega das unidades, a convenção pode ser alterada por deliberação de condôminos que representem dois terços das frações ideais. A convenção torna-se obrigatória para todos os condôminos e sucessores desde o momento de seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.
2. Conteúdo Obrigatório
O Código Civil e a Lei de Incorporações estabelecem o conteúdo mínimo da convenção: discriminação e individualização das unidades; determinação da fração ideal de cada unidade; fim a que se destinam as unidades e partes comuns; forma de administração; competência das assembleias e quorum para deliberações; quotas de contribuição dos condôminos; e sanções pelo descumprimento das normas.
3. Pontos Críticos sob a Ótica da Incorporadora
Destinação das unidades: a convenção deve definir claramente se o empreendimento é residencial, comercial ou misto — e quais atividades são permitidas ou vedadas nas unidades.
Uso das áreas comuns: regras claras sobre o uso de áreas de lazer, salões de festas e demais áreas comuns evitam conflitos recorrentes entre condôminos.
Obras nas unidades: limitações às obras nas unidades privativas protegem a integridade do empreendimento. A convenção deve prever procedimento de aprovação para obras e responsabilidade do condômino pelos danos causados.
Animais de estimação: tema cada vez mais relevante e conflituoso. A convenção deve disciplinar o assunto com clareza — peso máximo permitido, circulação nas áreas comuns, responsabilidade do proprietário.
Aluguel por temporada: com a popularização de plataformas como Airbnb, a locação por curtos períodos tornou-se fonte de conflito em muitos condomínios. A convenção deve disciplinar ou vedar expressamente essa modalidade.
Inadimplência condominial: a convenção deve prever com precisão as consequências da inadimplência — juros, multa, atualização monetária e prazo para cobrança judicial.
4. A Transição entre Incorporadora e Condomínio
A convenção deve disciplinar com precisão a transição da gestão do empreendimento: prazo e condições para a primeira assembleia; prestação de contas da incorporadora ao condomínio; e entrega formal de toda a documentação do empreendimento — projetos aprovados, manuais de equipamentos, contratos de manutenção, apólices de seguro. Uma transição bem conduzida protege a incorporadora de responsabilidades que surgem após a entrega.
5. O Regimento Interno
Complementar à convenção, o regimento interno disciplina o cotidiano do condomínio com maior detalhamento e flexibilidade — pode ser alterado por maioria simples em assembleia. Para a incorporadora, é recomendável elaborar o regimento interno juntamente com a convenção, entregando ao condomínio um conjunto normativo completo desde o início.
6. Convenção e Valorização do Empreendimento
Uma convenção bem elaborada é fator de valorização do empreendimento. Compradores e investidores cada vez mais analisam as normas condominiais antes de adquirir uma unidade. A incorporadora que entrega um empreendimento com convenção sólida e transição de gestão bem documentada transmite ao mercado uma mensagem inequívoca de qualidade e responsabilidade.
Conclusão
A convenção de condomínio é o último ato jurídico de responsabilidade direta da incorporadora no ciclo do empreendimento — e merece a mesma atenção dispensada ao registro da incorporação e ao contrato de promessa de compra e venda. Incorporadoras que investem em uma convenção completa encerram seu ciclo de responsabilidades com mais segurança, menos litígios e maior credibilidade perante o mercado.