1. Âmbito de Aplicação
A Lei n.º 13.786/2018 aplica-se aos contratos de compra e venda, promessa de compra e venda e cessão de direitos aquisitivos de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária. A lei distingue duas situações: incorporação submetida ao patrimônio de afetação e incorporação não submetida ao patrimônio de afetação — com percentuais de retenção diferentes para cada caso. Essa distinção reforça o estímulo legal à adoção do patrimônio de afetação. Para uma análise completa do instituto, consulte nosso artigo Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária.
2. Direitos da Incorporadora no Distrato por Iniciativa do Comprador
Quando o comprador solicita a resolução do contrato, a Lei n.º 13.786/2018 assegura à incorporadora o direito de reter:
- Até 25% das quantias pagas pelo adquirente, a título de pena convencional
- Valor integral da comissão de corretagem, se paga pela incorporadora
- Taxa de fruição do imóvel, quando o comprador já tiver sido imitido na posse — correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato
A diferença entre os dois regimes reside no prazo de devolução dos valores ao comprador: nas incorporações com patrimônio de afetação, a devolução pode ser feita em parcela única no prazo de 30 dias após o prazo de carência. Nas demais, em parcela única no prazo de 180 dias após a rescisão ou no prazo de 30 dias após a obtenção do Habite-se.
3. O Prazo de Carência da Incorporadora
A Lei n.º 13.786/2018 introduziu o prazo de carência de até 180 dias contados do registro da incorporação, durante o qual a incorporadora pode desistir do empreendimento sem responsabilidade perante os adquirentes, devolvendo integralmente os valores pagos. O prazo de carência deve estar previsto expressamente no contrato e no Quadro Resumo.
4. Distrato por Culpa da Incorporadora
Quando a resolução decorre de inadimplemento da incorporadora — especialmente pelo atraso na entrega das chaves além do prazo de tolerância de 180 dias —, o adquirente tem direito à devolução integral de todos os valores pagos, com correção monetária, e ao pagamento de multa de 1% ao mês sobre os valores pagos, pro rata die. Para uma análise detalhada do contrato de promessa de compra e venda, consulte nosso artigo Promessa de Compra e Venda de Imóvel na Planta.
5. O Quadro Resumo e as Consequências do Distrato
A Lei exige que o contrato contenha um Quadro Resumo com as principais condições do negócio, incluindo, de forma destacada, as consequências do desfazimento do contrato para ambas as partes. A ausência ou incompletude do Quadro Resumo obriga a incorporadora a conceder prazo de 30 dias ao adquirente para sanar eventuais dúvidas — o que pode postergar o exercício dos direitos de retenção.
6. Cessão de Direitos como Alternativa ao Distrato
Uma alternativa ao distrato — vantajosa para ambas as partes — é a cessão de direitos aquisitivos a terceiro. Para a incorporadora, a cessão é preferível ao distrato: mantém a unidade vendida, evita a necessidade de relançamento e preserva o fluxo de caixa do empreendimento.
7. Boas Práticas para a Incorporadora
- Incluir o Quadro Resumo completo em todos os contratos, com destaque para as cláusulas de distrato
- Adotar o patrimônio de afetação para maximizar os percentuais de retenção
- Prever expressamente o prazo de carência no contrato
- Documentar todas as comunicações com o comprador
- Analisar caso a caso antes de aceitar ou recusar um distrato
Conclusão
A Lei do Distrato representou um avanço significativo para a segurança jurídica do mercado imobiliário. O distrato, quando inevitável, deve ser tratado como uma operação jurídica estruturada — não como uma simples devolução de valores. A diferença entre um distrato bem conduzido e um mal conduzido pode representar valores expressivos para o resultado da incorporação.