1. O Registro da Incorporação — O Ponto de Partida
O registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis é ato obrigatório e pressuposto legal para o lançamento do empreendimento ao público. A Lei n.º 4.591/1964 veda expressamente a negociação de unidades antes do registro — e sua inobservância configura crime (art. 65 da referida lei).
O registro exige a apresentação de extensa documentação ao cartório, incluindo: título de propriedade do terreno; projeto aprovado pela Prefeitura; cálculo das áreas das unidades e frações ideais; memorial descritivo das especificações; minuta da futura convenção de condomínio; quadro resumo da incorporação; e certidões negativas do incorporador.
Antes do registro da incorporação, é recomendável avaliar a adoção do patrimônio de afetação — instituto que traz vantagens tributárias e creditícias relevantes. Para saber mais, consulte nosso artigo Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária.
2. Aprovação do Projeto — A Licença de Construção
Antes do registro da incorporação, o projeto arquitetônico deve ser aprovado pelo Município e a licença de construção (alvará) obtida. Essa etapa envolve análise de conformidade urbanística, aprovação em órgãos setoriais (Corpo de Bombeiros, órgão ambiental, IPHAN) e, em empreendimentos de maior porte, licenciamento ambiental com apresentação de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
3. O Memorial de Incorporação e a Proteção da Incorporadora
O memorial de incorporação — arquivado no Cartório de Registro de Imóveis — é o documento que define com precisão o que está sendo vendido: especificações técnicas das unidades, materiais de construção, áreas privativas e comuns, prazo de entrega e condições gerais do empreendimento. Do ponto de vista da incorporadora, o memorial é ao mesmo tempo obrigação legal e instrumento de proteção: o que está registrado é o que foi prometido ao comprador.
4. Averbação da Construção — O Habite-se
Concluída a obra, a incorporadora deve providenciar a vistoria e expedição do Habite-se pelo Município, seguida da averbação da construção na matrícula. O Habite-se, acompanhado de certidões negativas de débitos do INSS relativos à obra (CND da obra), deve ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis. Sem essa averbação, as unidades não podem ser objeto de financiamento imobiliário pelos compradores.
5. Instituição e Especificação do Condomínio
Após a averbação da construção, a incorporadora deve providenciar a instituição e especificação do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis. Esse ato individualiza cada unidade autônoma com matrícula própria, estabelece as frações ideais e registra a convenção de condomínio. A individualização das matrículas é o que permite a transferência formal da propriedade de cada unidade ao respectivo comprador. Para uma análise detalhada da convenção de condomínio, consulte nosso artigo Convenção de Condomínio.
6. Regularização Fundiária — A REURB
Em situações em que o empreendimento envolve área com histórico de irregularidade fundiária, a Lei n.º 13.465/2017 instituiu a Regularização Fundiária Urbana (REURB) como instrumento para sanar essas irregularidades. A REURB pode ser utilizada pela incorporadora como etapa prévia à incorporação, regularizando a situação dominial do terreno antes do lançamento.
Conclusão
A regularização do empreendimento imobiliário é processo complexo, multidisciplinar e que exige acompanhamento jurídico em todas as suas etapas. Incorporadoras que investem em assessoria jurídica especializada desde o início do empreendimento chegam à entrega das chaves com menos litígios, mais agilidade nos financiamentos e maior credibilidade no mercado.