1. Natureza Jurídica e Registro
A promessa de compra e venda de imóvel é regulada pelo Código Civil (arts. 1.417 e 1.418), pelo Decreto-Lei n.º 58/1937 e, no contexto das incorporações, pela Lei n.º 4.591/1964. Seu registro no Cartório de Registro de Imóveis confere ao comprador direito real de aquisição — oponível a terceiros e que garante a adjudicação compulsória do imóvel em caso de recusa da incorporadora em outorgar a escritura definitiva.
2. Elementos Essenciais do Contrato
Identificação precisa do objeto: unidade autônoma, bloco, andar, área privativa, área de uso comum, vaga de garagem e respectivas frações ideais — com referência expressa ao registro da incorporação.
Preço e condições de pagamento: valor total, forma de pagamento, indexador de reajuste, vencimentos das parcelas e consequências do inadimplemento.
Prazo de entrega: data prevista para a conclusão da obra, com previsão expressa de tolerância de 180 dias, conforme a Lei n.º 13.786/2018.
Especificações da unidade: remissão ao memorial descritivo registrado, definindo com precisão os materiais, acabamentos e equipamentos que integram a unidade.
3. O Reajuste pelo INCC
O reajuste das parcelas pelo INCC durante o período de obras é prática consagrada no mercado imobiliário. A Lei n.º 10.931/2004, em seus arts. 46 e 47, permite a correção mensal apenas em contratos com prazo superior a 36 meses. Em prazos menores, a atualização deve ocorrer de forma anual. Há, porém, dissenso jurisprudencial: o TJSP reconheceu que a periodicidade mensal é válida mesmo em contratos com prazo inferior a 36 meses, desde que haja previsão contratual clara.
Adicionalmente, o STJ estabeleceu que em caso de atraso na entrega do imóvel pela incorporadora, a correção monetária do saldo devedor deixa de ser pelo INCC e passa a ser pelo IPCA, salvo se este último estiver mais alto.
4. O Prazo de Entrega e a Tolerância de 180 Dias
A Lei n.º 13.786/2018 consolidou o entendimento que admitia um prazo de tolerância de até 180 dias para a entrega das chaves além da data prevista no contrato. Para que a cláusula de tolerância seja válida, a Lei exige que esteja destacada no contrato — em negrito ou sublinhada — no Quadro Resumo.
5. O Quadro Resumo — Obrigação Legal
A Lei n.º 13.786/2018 introduziu a obrigatoriedade do Quadro Resumo nos contratos de promessa de compra e venda. O Quadro Resumo deve conter de forma destacada: preço total e forma de pagamento; índice de correção monetária; prazo de entrega e tolerância; taxas de corretagem; informações sobre o patrimônio de afetação; e consequências do desfazimento do contrato. Para mais detalhes sobre o patrimônio de afetação, consulte nosso artigo Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária.
6. Inadimplemento do Comprador e Cessão do Contrato
Em caso de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, a Lei n.º 13.786/2018 permite que a incorporadora retenha até 25% das quantias pagas, além de valores correspondentes à fruição do imóvel e encargos do distrato. Para uma análise completa do distrato, consulte nosso artigo Distrato Imobiliário — Lei n.º 13.786/2018.
O contrato deve disciplinar claramente as condições para cessão da posição contratual pelo comprador a terceiro: anuência da incorporadora, taxa de cessão, documentos exigidos do cessionário.
Conclusão
A promessa de compra e venda é o instrumento jurídico mais importante da incorporação imobiliária. Uma minuta bem estruturada, atualizada em conformidade com a Lei n.º 13.786/2018 e adaptada às características específicas de cada empreendimento, é o melhor investimento que a incorporadora pode fazer antes do lançamento.