1. Due Diligence do Terreno
Cadeia dominial: a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis deve ser analisada desde sua origem, verificando a regularidade de todas as transmissões anteriores. Eventuais irregularidades na cadeia dominial podem comprometer a própria titularidade do imóvel.
Ônus e gravames: a certidão de matrícula deve estar livre de hipotecas, penhoras, arrestos, indisponibilidades e outros gravames que possam afetar a transmissão ou o desenvolvimento do empreendimento.
Situação fiscal do imóvel: débitos de IPTU, taxas e contribuições de melhoria acompanham o imóvel — não o proprietário. A incorporadora que adquire terreno com débitos fiscais assume essa responsabilidade, salvo estipulação contratual em contrário com o vendedor.
Zoneamento e uso do solo: a legislação municipal de uso e ocupação do solo deve ser consultada para confirmar que o empreendimento pretendido é permitido na área. Índices de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito máximo e recuos obrigatórios determinam a viabilidade construtiva do projeto.
Área e confrontações: as dimensões e confrontações do terreno devem ser conferidas em relação à matrícula, à planta e ao levantamento topográfico. Divergências entre a área registrada e a área real são comuns e podem inviabilizar o projeto.
2. Due Diligence do Vendedor
Pessoa física: certidões negativas de ações cíveis, trabalhistas, fiscais federais, estaduais e municipais, protestos e execuções. Vendedor com dívidas expressivas pode ter a alienação questionada como fraude contra credores (art. 158 do CC) ou fraude à execução (art. 792 do CPC).
Pessoa jurídica: além das certidões acima, verificar o contrato ou estatuto social, poderes dos representantes para alienar imóveis, regularidade perante a Receita Federal, certidão de regularidade do FGTS e ausência de processos de recuperação judicial ou falência.
Cônjuge e regime de bens: imóvel de propriedade de pessoa casada exige, em regra, a outorga do cônjuge para alienação (art. 1.647 do CC), salvo no regime de separação absoluta de bens.
3. Due Diligence Ambiental e Urbanística
Áreas de preservação permanente (APPs): faixas marginais de cursos d'água, topos de morro, encostas e outras áreas protegidas pelo Código Florestal (Lei n.º 12.651/2012) não podem ser objeto de construção.
Passivo ambiental: terrenos que já foram utilizados para fins industriais ou atividades potencialmente poluidoras podem apresentar contaminação do solo, gerando obrigação de remediação que pode ser transferida ao adquirente.
Tombamento e área de entorno: imóveis tombados ou localizados em área de entorno de bem tombado estão sujeitos a restrições construtivas específicas que podem comprometer o projeto.
4. Due Diligence para o Lançamento
A due diligence da incorporadora não se encerra na aquisição do terreno. No momento do lançamento, uma nova camada de análise é necessária: análise de crédito e capacidade financeira do comprador, identificação e qualificação completa e verificação de restrições cadastrais.
5. A Due Diligence como Instrumento de Negociação
Além de sua função protetiva, a due diligence é instrumento de negociação. Riscos identificados podem fundamentar redução do preço de aquisição do terreno, condições suspensivas no contrato, retenção de parte do preço em conta vinculada até a solução de contingências, e garantias adicionais do vendedor.
Para saber como prosseguir após a due diligence, consulte nosso artigo Regularização do Empreendimento Imobiliário.
Conclusão
A due diligence imobiliária não é custo — é investimento. O valor despendido em uma análise jurídica completa antes da aquisição do terreno é invariavelmente inferior ao custo de resolver, após a compra, os problemas que uma análise prévia teria identificado.